¿Qué es un préstamo Jumbo ?

Un préstamo jumbo (también conocido como hipoteca jumbo) es una hipoteca por un monto que excede el límite de préstamos establecido por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda ( FHFA ). La FHFA define estos límites anualmente (consulte el límite de préstamos Jumbo a continuación) .

A diferencia de las hipotecas convencionales, los préstamos jumbo no son elegibles para compra, garantía o titulización por Fannie Mae o Freddie Mac. Sin embargo, a menudo son titulizados por instituciones distintas de Fannie Mae o Freddie Mac.

Hipoteca Jumbo

Existen muchos productos hipotecarios diferentes que se adaptan a las diferentes necesidades que tienen las personas cuando buscan comprar una casa. Por ejemplo, una persona con un puntaje crediticio bajo puede necesitar una hipoteca de mal crédito , mientras que otra persona puede necesitar un refinanciamiento hipotecario. Si está buscando una casa muy grande o cara, es posible que necesite lo que se llama una hipoteca jumbo.

Como puede sospechar, un préstamo jumbo está destinado a una cantidad mucho mayor que una hipoteca normal. La mayoría de los prestamistas tienen un límite superior a la cantidad de dinero que pueden prestar a cada individuo que solicita un préstamo.  Este límite es generalmente de alrededor de $ 417,000 dólares, por lo que para las personas que necesitan pedir prestado menos de esa cantidad, cualquier prestamista puede trabajar con ellos con una variedad de productos crediticios y ceñirse a las tasas de interés actuales.

Sin embargo, si necesita un préstamo por un monto superior al límite de $ 417,000, buscará préstamos en la categoría de hipotecas jumbo. Existen diferentes pautas establecidas por los prestamistas para este tipo de hipoteca, y esto hace que valga la pena dedicar tiempo a comparar precios para encontrar las mejores condiciones. Recuerde que hay menos prestamistas que ofrecen préstamos gigantes, por lo que sus opciones serán menores que con un préstamo convencional y puede que sea necesario un poco más de trabajo para encontrar el prestamista adecuado.

Requisitos de préstamos Jumbo

Para obtener una hipoteca jumbo, una persona debe demostrar ingresos, activos y dinero experimentado. Diferentes prestamistas requerirán diferentes tipos de documentación y también puede haber diferentes requisitos cuando se trata del pago inicial que se debe ingresar al cierre

Además, si está tratando de obtener una hipoteca jumbo, enfrentará requisitos de crédito mucho más estrictos que los que los propietarios solicitan para un préstamo convencional. De hecho, los préstamos gigantes tienen más riesgo crediticio que los emitidos por Fannie Mae o Freddie Mac. Por lo tanto, para obtener la aprobación de un préstamo jumbo, necesitará un puntaje crediticio excelente y una relación deuda / ingresos baja. También es posible que deba pagar un pago inicial más alto.

Pago inicial y tasas de interés de préstamos Jumbo

La mayoría de los prestamistas requieren que los prestatarios tengan fondos suficientes para el pago inicial y una cierta cantidad en reserva después de que se haya cerrado la hipoteca y se hayan pagado los gastos de cierre y el pago inicial. Debido a las mayores cantidades de dinero que se prestan, una hipoteca jumbo generalmente tendrá tasas de interés más altas que la hipoteca convencional. Esto se debe al mayor riesgo que corre el prestamista para prestar grandes cantidades de dinero.

A veces, el interés se reducirá si puede hacer un pago inicial mayor. Los términos de los préstamos jumbo pueden ser hipotecas de tasa fija o tasa ajustable, y variarán en la duración del plazo, siendo las opciones para préstamos a 15, 20 o 30 años las más populares. Si está buscando una casa cara, debe tener en cuenta que se trata de un préstamo enorme.

Aunque las hipotecas jumbo solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales, esta brecha se ha ido cerrando en los últimos años. Hoy en día, la tasa de porcentaje anual promedio (APR) de un préstamo hipotecario gigante es casi similar a la de las hipotecas convencionales. En algunos casos, la APR para préstamos jumbo es en realidad más baja. La cantidad que realmente puede pedir prestado con un jumbo depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje crediticio y el valor de la casa que está interesado en comprar.

Puede utilizar una hipoteca jumbo para refinanciar la hipoteca, así como para comprar. Con las tasas tan bajas en este momento, las personas que obtuvieron un préstamo gigante hace unos años cuando eran más altas pueden querer refinanciar la hipoteca para reducir sus pagos.

Límite de préstamo Jumbo

En los Estados Unidos, el límite de un préstamo jumbo varía según el estado e incluso el condado. En la actualidad, una hipoteca de más de $ 417.000 se considera un préstamo jumbo en la gran mayoría del país. Sin embargo, el límite de cumplimiento es más alto en áreas donde los precios de la vivienda son caros. En la más alta de estas “áreas de alto costo”, el límite del préstamo es de $ 625,500.

Al día de hoy, hay alrededor de 3,144 condados en los Estados Unidos. En estos, 2916 tenía un límite de préstamos jumbo de $ 417,000 en 2016. Solo los 108 condados tienen un límite de $ 625,500, incluidos Nueva York, Los Ángeles y San Francisco. La mayoría de los condados de altos costos se encuentran en California, lo cual es normal, dado que este estado alberga algunos de los mercados inmobiliarios más costosos del país.

También hay 115 condados de EE. UU. Con límites superiores a $ 417.000 pero inferiores a $ 625.500. Por ejemplo, el límite de cumplimiento en el condado de Fairfield, Connecticut se establece en $ 601,450. En el condado de Suffolk, Mass. El límite de préstamos jumbo es de $ 523,250.

El techo suele ser incluso más alto fuera de los Estados Unidos continentales. De hecho, los límites en cinco condados de Hawái varían entre $ 625,500 y $ 721,050. Hawai, junto con Alaska, Guam y las Islas Vírgenes, puede tener límites más altos y consistentes.

Límites en aumento

En 2016, la FHFA aumentó el límite de préstamos para 39 condados debido a un ajuste de área de alto costo. Sin embargo, algunos expertos en hipotecas predicen que la FHFA podría aumentar los límites en todos los ámbitos en 2017.

¿Qué es lo que hace que la gente haga tal predicción? En el segundo trimestre de 2016, el índice de precios de la vivienda (IPH) estuvo muy cerca del nivel del índice durante el tercer trimestre de 2007, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios . Una vez que el HPI alcanza los niveles de crisis anteriores a la hipoteca, la FHFA puede aumentar los límites de préstamos en cumplimiento. Durante el segundo trimestre de 2016, la FHFA indicó que los precios inmobiliarios estadounidenses aumentaron un 1,2%, un aumento del 5,6% con respecto al año anterior. Para el comprador, esto significa que si aumenta el límite de cumplimiento, potencialmente podría comprar una casa más cara con un préstamo convencional.

Lo que debe comprender en este escenario es que si está buscando comprar una casa costosa, con un precio de 417,000 o más, es importante buscar el límite de préstamos jumbo en su condado. Y cuando comience el proceso de aprobación de una hipoteca jumbo, esté preparado para hacer frente a estrictos requisitos de crédito. Tenga suficiente dinero para el pago inicial y los costos de cierre. No hay límite externo sobre lo que puede pedir prestado: todo depende de sus activos y puntaje crediticio, y del valor de la casa. Si el préstamo es lo suficientemente grande, se le puede llamar un magnífico jumbo.